Site Aidatları İçin Yeni Dönem: Yönetim Şirketlerinin Uygulayabileceği Tavan Zam Oranı Belli Oldu

Site aidatlarında yaşanan fahiş artışların önüne geçmek için yönetim şirketlerinin 2026 yılında uygulayabileceği yasal tavan zam oranları ve tüm detaylar belli oldu.

17 Nisan 2026 Cuma 18:21

Son yıllarda asgari ücret zamları ve enerji enflasyonu gerekçe gösterilerek kiraları bile aşan site aidatları, milyonlarca kat maliki ve kiracının en büyük kabusu haline geldi. Özellikle profesyonel yönetim şirketlerinin şeffaf olmayan gider tablolarıyla fahiş zamlar yapması üzerine, 2026 yılı itibarıyla aidat artışlarına resmi bir denetim mekanizması getirildi. Yeni kurallarla birlikte, kafaya göre zam yapma dönemi kapanırken, itiraz hakkı olan vatandaşların izlemesi gereken hukuki adımlar da netleşti.

Yönetim şirketlerinin aidatlara uygulayacağı zam kuralları nelerdir?

  1. Enflasyon (TÜFE) Sınırı: Hiçbir yönetim şirketi, Genel Kurul'da ibra edilmiş (onaylanmış) ekstra bir demirbaş yatırımı yoksa, aidatlara yıllık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasının üzerinde zam yapamaz.

  2. Asgari Ücret Yanılgısı: Personel giderleri (güvenlik, temizlik) gerekçe gösterilerek tüm aidat kalemlerine %100 asgari ücret zammı oranında artış yansıtılması yasal dayanaktan yoksundur; artış sadece personel gideri payına yapılabilir.

  3. Denetçi Raporu Zorunluluğu: Yeni aidat bedelleri, site yönetimi tarafından kat maliklerine "İşletme Projesi" (tahmini bütçe) olarak tebliğ edilmeden ve denetçi raporundan geçmeden yasal olarak tahsil edilemez.

Fahiş Aidat Zammına İtiraz Süreci Nasıl İşler?

Birçok kiracı ve ev sahibi, kapısına asılan veya WhatsApp grubundan duyurulan yeni aidat rakamını kabullenip doğrudan ödemeye başlamaktadır. Oysa hukuken, işletme projesi size tebliğ edildiği andan itibaren 7 gün içinde site yönetimine yazılı olarak itiraz etme hakkınız bulunmaktadır.

İtiraz edildiğinde, konu Kat Malikleri Genel Kurulu'nda tekrar görüşülmek zorundadır. Eğer itirazınıza rağmen fahiş rakam onaylanırsa, kat maliklerinin "Hakimin Müdahalesini İsteme" hakkı devreye girer ve Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak bütçenin iptali istenebilir.

2026 Yılı Aidat Gider Kalemleri ve Kiracı/Ev Sahibi Sorumluluk Tablosu

Aidatlarla ilgili en büyük uyuşmazlık, hangi masrafı ev sahibinin (kat maliki), hangi masrafı ise kiracının ödeyeceği noktasında çıkmaktadır. Kanun bu ayrımı çok net bir şekilde yapmıştır:

Gider Kalemi (Masraf Türü) Yasal Olarak Ödemekle Yükümlü Taraf Gerekçe ve Kanuni Dayanak
Temizlik, Güvenlik ve Bahçıvan Maaşı Sadece Kiracı Günlük kullanım ve faydalanma (İşletme Gideri) kapsamındadır.
Ortak Alan Elektrik ve Su Faturaları Sadece Kiracı Tüketime dayalı genel gider olduğu için oturan taraf öder.
Asansör Bakım Sözleşmesi (Aylık/Yıllık) Sadece Kiracı Asansörün günlük kullanımıyla ilgili rutin işletme masrafıdır.
Dış Cephe Mantolama ve Boya İşleri Sadece Ev Sahibi (Kat Maliki) Binanın değerini artıran kalıcı demirbaş yatırımıdır.
Asansör Motoru veya Parça Değişimi Sadece Ev Sahibi (Kat Maliki) Demirbaşın yenilenmesi olduğu için kiracıdan talep edilemez.
Çatı Onarımı ve Tesisat Yenileme Sadece Ev Sahibi (Kat Maliki) Kalıcı yapım onarım işidir, işletme bütçesine dahil edilemez.

Kiracılar İçin "Üst Sınır" Kuralı

Kiracıların aidat ödeme sorumluluğu sınırsız değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir kiracının aylık ödeyeceği toplam aidat miktarı (işletme gideri payı), ödediği aylık kira bedelini kesinlikle aşamaz. Eğer aidat rakamı kirayı geçerse, aradaki farkı hukuken mülk sahibi ödemek zorundadır. Ayrıca, yönetim şirketi ev sahibine ait olan "demirbaş" giderlerini tahsil edemediği için kiracıdan isteyemez veya kiracının suyunu/doğalgazını bu gerekçeyle kesemez.

Son yıllarda asgari ücret zamları ve enerji enflasyonu gerekçe gösterilerek kiraları bile aşan site aidatları, milyonlarca kat maliki ve kiracının en büyük kabusu haline geldi. Özellikle profesyonel yönetim şirketlerinin şeffaf olmayan gider tablolarıyla fahiş zamlar yapması üzerine, 2026 yılı itibarıyla aidat artışlarına resmi bir denetim mekanizması getirildi. Yeni kurallarla birlikte, kafaya göre zam yapma dönemi kapanırken, itiraz hakkı olan vatandaşların izlemesi gereken hukuki adımlar da netleşti.

Yönetim şirketlerinin aidatlara uygulayacağı zam kuralları nelerdir?

  1. Enflasyon (TÜFE) Sınırı: Hiçbir yönetim şirketi, Genel Kurul'da ibra edilmiş (onaylanmış) ekstra bir demirbaş yatırımı yoksa, aidatlara yıllık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasının üzerinde zam yapamaz.

  2. Asgari Ücret Yanılgısı: Personel giderleri (güvenlik, temizlik) gerekçe gösterilerek tüm aidat kalemlerine %100 asgari ücret zammı oranında artış yansıtılması yasal dayanaktan yoksundur; artış sadece personel gideri payına yapılabilir.

  3. Denetçi Raporu Zorunluluğu: Yeni aidat bedelleri, site yönetimi tarafından kat maliklerine "İşletme Projesi" (tahmini bütçe) olarak tebliğ edilmeden ve denetçi raporundan geçmeden yasal olarak tahsil edilemez.

Fahiş Aidat Zammına İtiraz Süreci Nasıl İşler?

Birçok kiracı ve ev sahibi, kapısına asılan veya WhatsApp grubundan duyurulan yeni aidat rakamını kabullenip doğrudan ödemeye başlamaktadır. Oysa hukuken, işletme projesi size tebliğ edildiği andan itibaren 7 gün içinde site yönetimine yazılı olarak itiraz etme hakkınız bulunmaktadır.

İtiraz edildiğinde, konu Kat Malikleri Genel Kurulu'nda tekrar görüşülmek zorundadır. Eğer itirazınıza rağmen fahiş rakam onaylanırsa, kat maliklerinin "Hakimin Müdahalesini İsteme" hakkı devreye girer ve Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak bütçenin iptali istenebilir.

2026 Yılı Aidat Gider Kalemleri ve Kiracı/Ev Sahibi Sorumluluk Tablosu

Aidatlarla ilgili en büyük uyuşmazlık, hangi masrafı ev sahibinin (kat maliki), hangi masrafı ise kiracının ödeyeceği noktasında çıkmaktadır. Kanun bu ayrımı çok net bir şekilde yapmıştır:

Gider Kalemi (Masraf Türü) Yasal Olarak Ödemekle Yükümlü Taraf Gerekçe ve Kanuni Dayanak
Temizlik, Güvenlik ve Bahçıvan Maaşı Sadece Kiracı Günlük kullanım ve faydalanma (İşletme Gideri) kapsamındadır.
Ortak Alan Elektrik ve Su Faturaları Sadece Kiracı Tüketime dayalı genel gider olduğu için oturan taraf öder.
Asansör Bakım Sözleşmesi (Aylık/Yıllık) Sadece Kiracı Asansörün günlük kullanımıyla ilgili rutin işletme masrafıdır.
Dış Cephe Mantolama ve Boya İşleri Sadece Ev Sahibi (Kat Maliki) Binanın değerini artıran kalıcı demirbaş yatırımıdır.
Asansör Motoru veya Parça Değişimi Sadece Ev Sahibi (Kat Maliki) Demirbaşın yenilenmesi olduğu için kiracıdan talep edilemez.
Çatı Onarımı ve Tesisat Yenileme Sadece Ev Sahibi (Kat Maliki) Kalıcı yapım onarım işidir, işletme bütçesine dahil edilemez.

Kiracılar İçin "Üst Sınır" Kuralı

Kiracıların aidat ödeme sorumluluğu sınırsız değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir kiracının aylık ödeyeceği toplam aidat miktarı (işletme gideri payı), ödediği aylık kira bedelini kesinlikle aşamaz. Eğer aidat rakamı kirayı geçerse, aradaki farkı hukuken mülk sahibi ödemek zorundadır. Ayrıca, yönetim şirketi ev sahibine ait olan "demirbaş" giderlerini tahsil edemediği için kiracıdan isteyemez veya kiracının suyunu/doğalgazını bu gerekçeyle kesemez.